Wenn landwirtschaftliches Land zu Bauland wird, erzielt der Eigentümer einen erheblichen Mehrwert oder Planungsgewinn. Das gleiche gilt bei der Umzonung von Industrieland in Bauland. Dies ist beim Papieri-Areal in Cham der Fall, wo das ehemalige Fabrikgelände in Bauland umgezont werden soll. Durch diese Umzonung erhält das Fabrikgelände auf einen Schlag einen Mehrwert von ca. 200 bis 250 Millionen Schweizer Franken, hat der Quadradmeter Land doch plötzlich anstelle einen Preises von 300 bis 400 Franken einen solchen von 2000 bis 2500 Franken.
Nach dem revidierten Raumplanungsgesetz ist die öffentliche Hand gehalten, von diesem Mehrwert mindestens 20 % abzuschöpfen. Da im Kanton Zug die entsprechende gesetzliche Grundlage noch fehlt, musste eine vertragliche Lösung mit dem Eigentümer des Fabrikareals, der Cham Paper Group, gesucht werden. Der im Zusammenhang mit der geplanten Umzonung zwischen der Gemeinde Cham und der Cham Paper Group abgeschlossene Vertrag sieht eine Art Mehrwertabgabe vor, die deutlich unter 20 % liegt.
Der Eigentümer hat zwar die alten Papierigleise, das Langhaus an der Knonauerstrasse und den Spielplatz der Gemeinde geschenkt. Mit den Papierigleisen erhält die Gemeinde aber keinen Mehrwert und das für kulturelle Zwecke vorgesehene Langhaus müsste, um es ganzjährig zu nutzen, total saniert werden. Zudem liegt der Spielplatz Teuflibach, wie es sein Name sagt, am Teuflibach und ist infolge von Wald- und Grenzabständen für den Investor nicht interessant. Bleiben einzig die 100 Wohnungen für den gemeinnützigen Wohnungsbau, bei denen weniger für das Land bezahlt werden müsste.
Diese sogenannten Geschenke von Seiten des Investors machen aber nicht annähernd 20 % des durch die Umzonung erzielbaren Mehrwertes des Papieri-Areals aus. Dem Chamer Gemeinderat muss deshalb der Vorwurf gemacht werden, die Interessen der Chamer Bevölkerung in dieser Sache ungenügend vertreten zu haben, entstehen durch diese Umzonung für die Gemeinde doch hohe Folgekosten, an denen sich der Investor angemessen beteiligen sollte. Ich empfehle deshalb, sowohl den Bebauungsplan als auch die Umzonung abzulehnen und nochmals auf Feld eins zu beginnen. So könnte mit dem Eigentümer neu eine Mehrwertabgabe ausgehandelt werden, die diesen Namen auch wirklich verdient.
